Welche Unterlagen brauchen Sie für jede Immobilie?
| Unterlage | Wofür | Wo erhältlich |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug (aktuell) | Eigentum, Belastungen, Rechte Dritter | Grundbuchamt beim Amtsgericht |
| Flurkarte / Liegenschaftskarte | Grundstücksgrenzen und Lage | Vermessungsamt des Landkreises bzw. der kreisfreien Stadt |
| Grundrisse, Schnitte, Wohnflächenberechnung | Exposé, Preis, Finanzierung | eigene Bauunterlagen, sonst Bauaufsichtsbehörde (Bauakte) |
| Energieausweis | gesetzliche Pflicht bei Verkauf | Energieberater, Architekten, Handwerksmeister mit Berechtigung |
| Baugenehmigung, Baubeschreibung | Nachweis legaler Bebauung | Bauaufsichtsbehörde |
| Modernisierungsnachweise | Dach, Fenster, Heizung, Leitungen | Rechnungen, Gewährleistungsunterlagen |
| Grundsteuer- und Abgabenbescheide | laufende Kosten | eigene Unterlagen, Gemeinde |
Allgemeine Checkliste, Stand 09/2026.
Den Grundbuchauszug darf nur anfordern, wer ein berechtigtes Interesse hat, also vor allem Sie als Eigentümer. Mit Ihrer Vollmacht kann das auch der Makler oder der Notar übernehmen.
Wann brauchen Sie einen Energieausweis?
Beim Verkauf eines Wohngebäudes oder einer Wohnung müssen Sie oder Ihr Makler den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und dem Käufer nach Vertragsschluss unverzüglich übergeben.
Das regelt § 80 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Das GEG wurde 2026 durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst, das seit dem 29. Juli 2026 gilt. Die Regeln zum Energieausweis stehen weiter in den §§ 79 bis 88, die Pflichten beim Verkauf bestehen fort. Neue Vorgaben für die Ausweise selbst, darunter eine geänderte Effizienzskala, sollen ab dem 1. Januar 2027 gelten. Ein vorhandener Ausweis bleibt zehn Jahre ab Ausstellung gültig (§ 79 Abs. 3).
- Pflichtangaben in Anzeigen (§ 87): Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch), Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse.
- Ausnahmen: Für Baudenkmäler gelten die Vorlagepflichten des § 80 Abs. 3 bis 7 nicht, für sehr kleine Gebäude gilt der Abschnitt nicht (§ 79 Abs. 4).
- Bußgeld: Verstöße gegen Vorlage- und Anzeigepflichten können nach § 108 mit bis zu 10.000 € geahndet werden.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
Welche Ausweisart für Ihr Gebäude zulässig ist, hängt unter anderem von Baujahr, Größe und Modernisierungsstand ab. Klären Sie das mit dem Aussteller, bevor Sie beauftragen. Der Makler kann Ihnen dafür Ansprechpartner nennen.
Welche Unterlagen kommen bei einer Eigentumswohnung hinzu?
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan, gegebenenfalls Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen, üblich sind die letzten drei Jahre
- Beschlusssammlung der Verwaltung
- Aktueller Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung (Hausgeld)
- Stand der Erhaltungsrücklage, beschlossene Sonderumlagen
- Verwalterzustimmung, falls die Teilungserklärung sie für den Verkauf vorsieht
Diese Unterlagen erhalten Sie von der Hausverwaltung, manche Verwaltungen berechnen dafür eine Gebühr. Fehlen alte Protokolle, fragen Sie auch bei Miteigentümern nach. Käufer und ihre Banken lesen die Protokolle genau, weil dort Schäden, Streit in der Gemeinschaft und geplante Maßnahmen stehen. Mehr zum Wohnungsverkauf lesen Sie unter Wohnung verkaufen.
Wie lange dauert es, Unterlagen zu beschaffen?
Grundbuchauszug und Flurkarte erhalten Eigentümer meist schnell. Bauakten, Erbschein oder Genehmigungen können Wochen dauern, deshalb gehören sie an den Anfang.
Beginnen Sie mit dem, was am längsten dauert: Ein Erbschein beim Nachlassgericht, die Einsicht in die Bauakte bei der Bauaufsicht oder die Genehmigung des Betreuungsgerichts bei einem Verkauf durch einen Betreuer brauchen oft mehrere Wochen. Parallel können Sie den Energieausweis beauftragen und Rechnungen über Modernisierungen zusammensuchen. Ein Makler übernimmt die Beschaffung mit Ihrer Vollmacht, die Verantwortung für richtige Angaben bleibt aber bei Ihnen als Verkäufer.
Was brauchen Sie in besonderen Fällen?
- Vermietete Immobilie: Mietverträge, Mieterliste, letzte Nebenkostenabrechnung, Kautionsnachweise.
- Erbfall: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Siehe Geerbte Immobilie verkaufen.
- Vertretung: notariell beglaubigte Vollmacht oder Betreuerausweis, bei Betreuung zusätzlich die Genehmigung des Betreuungsgerichts.
- Grundschuld: Kontaktdaten der Bank und Darlehensstand für die Löschungsbewilligung.
- Sanierungsgebiet: Hinweis auf den Sanierungsvermerk im Grundbuch; der Notar holt die Genehmigung der Gemeinde ein. Ob noch ein Ausgleichsbetrag offen ist, klären Sie mit der Stadt.
Ein Makler sollte fehlende Unterlagen früh ansprechen und mit Ihrer Vollmacht beschaffen. Einen Makler aus Ihrer Region nennen wir Ihnen über die kostenlose Anfrage.
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Häufige Fragen
Wie alt darf der Grundbuchauszug sein?
Eine feste Frist gibt es nicht. Für Exposé und Käuferbank sollte er möglichst aktuell sein, in der Praxis nicht älter als etwa drei Monate. Der Notar sieht vor der Beurkundung ohnehin selbst ins Grundbuch.
Brauche ich den Energieausweis schon für das Inserat?
Ja, wenn Sie inserieren und ein Ausweis vorliegt, muss die Anzeige die Pflichtangaben nach § 87 enthalten. Vorlegen müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung. Deshalb gehört er an den Anfang des Verkaufs.
Muss ich für ein denkmalgeschütztes Haus einen Energieausweis haben?
Für Baudenkmäler gelten die Vorlagepflichten beim Verkauf nicht (§ 79 Abs. 4). Klären Sie mit der Denkmalschutzbehörde, ob Ihr Haus als Einzeldenkmal eingetragen ist.
Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis vorlege?
Es droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 € nach § 108. Zudem verunsichert ein fehlender Ausweis Käufer und kann die Finanzierung verzögern.