Welche Schritte hat ein Immobilienverkauf?
- 1. Unterlagen sammeln
Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Wohnungen die WEG-Unterlagen. Die Liste steht im Ratgeber zu den Unterlagen.
- 2. Makler auswählen
Zwei oder drei Makler besichtigen die Immobilie und begründen ihre Preiseinschätzung. Sie vergleichen Leistungen, Provision und Vertragslaufzeit.
- 3. Angebotspreis festlegen
Gemeinsam mit dem Makler, auf Grundlage von Vergleichsverkäufen, Bodenrichtwert und Zustand.
- 4. Exposé und Inserate
Fotos, Grundrisse und Beschreibung. Anzeigen müssen Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten.
- 5. Besichtigungen
Der Makler vereinbart Termine, führt durch das Objekt und beantwortet Fragen.
- 6. Käufer auswählen
Entscheidend ist neben dem Preis die gesicherte Finanzierung, belegt durch eine Bestätigung der Bank.
- 7. Notartermin
Der Notar entwirft den Kaufvertrag. Privatkäufer sollen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten.
- 8. Zahlung und Übergabe
Nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars zahlt der Käufer. Danach übergeben Sie Schlüssel und Zählerstände mit Protokoll.
Was passiert beim Notar?
Ein Grundstückskaufvertrag ist nur wirksam, wenn ein Notar ihn beurkundet. Der Notar ist neutral und sichert beide Seiten ab, zum Beispiel über die Auflassungsvormerkung.
Der Notar liest den Vertrag vollständig vor und erklärt ihn. Danach beantragt er beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung für den Käufer. Sie sichert dem Käufer den Anspruch auf das Eigentum. Außerdem holt der Notar Unterlagen ein, etwa die Löschungsbewilligung Ihrer Bank und gegebenenfalls eine Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht. Liegen alle Voraussetzungen vor, schickt er dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung.
Erst wenn der Kaufpreis bei Ihnen eingegangen ist, beantragt der Notar die Umschreibung des Eigentums. Damit tragen Sie als Verkäufer kein Risiko, das Haus zu verlieren, ohne bezahlt worden zu sein. Liegt das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, braucht der Verkauf zusätzlich eine Genehmigung der Gemeinde. Das betrifft in unserer Region einzelne Stadtgebiete, in Plauen etwa die Östliche Bahnhofsvorstadt. Der Notar prüft es.
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Eine seriöse Pauschalangabe gibt es nicht. Vorbereitung und Vermarktung dauern je nach Objekt und Ort Wochen bis Monate, vom Notartermin bis zur Zahlung vergehen oft mehrere Wochen.
Wie schnell verkauft wird, hängt vor allem vom Preis und von der Nachfrage vor Ort ab. Die Gutachterausschüsse berichten für 2024 und 2025 regional unterschiedlich: Im Landkreis Bautzen sank die Zahl der Kaufverträge 2024/2025 gegenüber 2022/2023 um rund 10 %, im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge stieg die Zahl verkaufter freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser 2024 um rund 17 % und 2025 um weitere 14 %. Auf den Standortseiten finden Sie die Daten für Ihre Region.
Planen Sie Puffer ein, wenn Sie selbst umziehen oder ein neues Objekt finanzieren. Ein realistischer Angebotspreis ist der wirksamste Hebel für einen zügigen Verkauf: Zu hoch angesetzte Objekte bleiben länger online und müssen später oft deutlich reduziert werden.
Was sollten Sie vor dem Notartermin prüfen?
Lesen Sie den Vertragsentwurf in Ruhe, prüfen Sie Kaufpreis, Zahlungsfrist, Übergabetermin und die Regelungen zu Mängeln. Fragen Sie den Notar, was Sie nicht verstehen.
- Kaufpreis und Fälligkeit: Stimmt der Betrag, und wann muss gezahlt werden?
- Übergabe: Ab wann gehen Besitz, Nutzen und Lasten über, und wann ziehen Sie aus?
- Mängel: Welche bekannten Mängel sind erwähnt? Üblich ist ein Ausschluss der Haftung für Sachmängel, der aber nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt (§ 444 BGB).
- Grundschuld: Ist geregelt, dass Ihre Bank aus dem Kaufpreis abgelöst wird?
- Mitverkauftes Inventar: Küche, Möbel oder Heizöl stehen am besten mit Wert im Vertrag.
- Maklerklausel: Stimmt die Provisionsregel mit Ihrem Maklervertrag überein?
Der Vertragsentwurf soll Verbrauchern nach § 17 Beurkundungsgesetz in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Nutzen Sie diese Zeit für Rückfragen an den Notar, der beiden Seiten gegenüber neutral ist.
Welche Fehler sollten Sie vermeiden?
- Den Makler nach dem höchsten Preisversprechen auswählen. Wer den Preis zu hoch ansetzt, verliert Monate. Achten Sie auf die Begründung.
- Unterlagen erst suchen, wenn ein Käufer da ist. Fehlende Dokumente verzögern die Finanzierung des Käufers.
- Mängel verschweigen. Bekannte Mängel wie Feuchtigkeit oder Schäden am Dach müssen Sie offenlegen. Ein Haftungsausschluss im Vertrag schützt nicht, wenn Mängel arglistig verschwiegen wurden.
- Ohne Finanzierungsnachweis zum Notar. Lassen Sie sich die Finanzierungsbestätigung zeigen, bevor Sie einen Termin festmachen.
- Den Energieausweis vergessen. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Verstöße können ein Bußgeld von bis zu 10.000 € nach sich ziehen.
Was die einzelnen Schritte kosten, steht auf der Seite Kosten beim Immobilienverkauf. Einen Makler aus Ihrer Region nennen wir Ihnen über die kostenlose Anfrage.
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Häufige Fragen
Wann bekomme ich das Geld aus dem Hausverkauf?
Nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars, also wenn Auflassungsvormerkung, Löschungsunterlagen und nötige Genehmigungen vorliegen. Die Zahlungsfrist steht im Kaufvertrag, oft sind es einige Tage bis wenige Wochen nach der Mitteilung.
Wann geht das Eigentum auf den Käufer über?
Rechtlich mit der Eintragung im Grundbuch. Besitz, Nutzen und Lasten gehen meist schon mit der Kaufpreiszahlung und der Schlüsselübergabe über, so wie es der Kaufvertrag festlegt.
Muss ich beim Notartermin persönlich anwesend sein?
Nicht zwingend. Sie können sich mit einer notariell beglaubigten Vollmacht vertreten lassen. Das ist bei Erbengemeinschaften oder weit entfernt wohnenden Eigentümern häufig.
Kann der Käufer nach dem Notartermin noch zurücktreten?
Nach wirksamer Beurkundung nur, wenn der Vertrag ein Rücktrittsrecht vorsieht oder gesetzliche Gründe vorliegen, etwa wenn der Kaufpreis trotz Mahnung nicht gezahlt wird. Der Notar erklärt die Rücktrittsregeln im Termin.