Welche Schritte sind vor dem Verkauf nötig?
- Erbfolge nachweisen
Mit einem Erbschein vom Nachlassgericht oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll.
- Grundbuch berichtigen
Die Erben beantragen beim Grundbuchamt ihre Eintragung. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall wird dafür keine Gebühr erhoben (GNotKG, KV Nr. 14110).
- Einigung der Erben
Mehrere Erben entscheiden gemeinsam, ob, an wen und zu welchem Preis verkauft wird.
- Unterlagen und Energieausweis
Oft fehlen Unterlagen des Erblassers. Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauakte lassen sich bei Grundbuchamt, Vermessungsamt und Bauaufsicht anfordern.
- Makler beauftragen
Der Maklervertrag wird von allen Erben oder einer bevollmächtigten Person unterschrieben.
Was gilt, wenn mehrere Personen geerbt haben?
Eine Erbengemeinschaft kann über die Immobilie nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Alle Erben müssen dem Verkauf und dem Kaufvertrag zustimmen.
In der Praxis bewährt sich eine schriftliche Vollmacht: Ein Erbe oder eine Vertrauensperson spricht mit dem Makler und koordiniert Besichtigungen. Beim Notartermin müssen dann alle Erben mitwirken oder eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilt haben. Wohnt ein Erbe weit weg, kann er die Vollmacht auch bei einem Notar an seinem Wohnort beglaubigen lassen.
Streiten die Erben über den Preis, hilft oft ein Verkehrswertgutachten als neutrale Grundlage. Was ein Gutachten leistet und wer es erstellt, steht unter Immobilienbewertung. Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung. Sie bringt meist weniger ein als ein freier Verkauf, deshalb lohnt sich ein Einigungsversuch.
Fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses Steuern an?
Einkommensteuer kann anfallen, wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser und Ihrem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und keine Ausnahme für Eigennutzung greift.
Für die Spekulationsfrist nach § 23 EStG wird Ihnen die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Gewinn aus Ihrem Verkauf in der Regel steuerfrei. Hat er oder haben Sie es im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt, gilt ebenfalls eine Ausnahme. Unabhängig davon kann Erbschaftsteuer anfallen. Lassen Sie beides von einer Steuerberatung prüfen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.
Was ist bei leer stehenden Häusern zu beachten?
Ein unbewohntes Haus braucht Aufmerksamkeit: Heizung im Winter nicht ganz abschalten, Wasserleitungen sichern, regelmäßig lüften und die Gebäudeversicherung über den Leerstand informieren. Räumen Sie persönliche Gegenstände aus, bevor Fotos für das Exposé entstehen. Ob eine Entrümpelung vor dem Verkauf nötig ist, besprechen Sie mit dem Makler, manche Käufer übernehmen das Haus lieber mit Inventar zu einem niedrigeren Preis.
Viele Häuser in unserer Region sind alt: In Görlitz und Meißen liegen laut Zensus 2022 rund 45 % der Wohnungen in Gebäuden von vor 1919. Ein Makler vor Ort weiß, wie gefragt solche Objekte in Ihrem Ort sind. Über eine kostenlose Anfrage nennen wir Ihnen bis zu drei Makler aus Ihrer Region. Wählen Sie im Formular einfach „Erbengemeinschaft“, wenn Sie gemeinsam verkaufen.
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Häufige Fragen
Brauche ich immer einen Erbschein?
Nein. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt dem Grundbuchamt in der Regel dieses Dokument zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Bei handschriftlichen Testamenten ist meist ein Erbschein nötig.
Kann ein Miterbe allein einen Makler beauftragen?
Er kann einen Makler ansprechen, verkaufen kann aber nur die Erbengemeinschaft gemeinsam (§ 2040 BGB). Damit später kein Streit entsteht, sollten alle Erben den Maklervertrag unterschreiben oder eine Person schriftlich bevollmächtigen.
Kostet die Umschreibung im Grundbuch etwas?
Die Eintragung der Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Kosten können für den Erbschein oder notarielle Beglaubigungen anfallen.
Gilt die Spekulationsfrist auch für geerbte Häuser?
Ja, aber sie beginnt nicht mit dem Erbfall neu. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat. Lagen dazwischen mehr als zehn Jahre, fällt in der Regel keine Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn an.