Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?
Rechtlich keiner: § 194 BauGB definiert den Verkehrswert ausdrücklich als Marktwert. Unterscheiden müssen Sie aber Verkehrswert, Angebotspreis und erzielten Kaufpreis.
Laut § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften und der Lage zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Ein Gutachten ermittelt genau diesen Wert.
- Angebotspreis: der Preis im Inserat. Er liegt oft etwas über dem erwarteten Ergebnis, damit Verhandlungsspielraum bleibt.
- Kaufpreis: der Preis, der im notariellen Vertrag steht. Nur er fließt in die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse ein.
- Beleihungswert: der vorsichtige Wert, den die Bank des Käufers für die Finanzierung ansetzt. Er liegt meist unter dem Verkehrswert.
Makler-Einschätzung oder Gutachten: Was brauchen Sie?
Für einen normalen Verkauf reicht in der Regel die begründete Einschätzung des Maklers. Ein Gutachten brauchen Sie, wenn ein Wert gegenüber Dritten Bestand haben muss.
| Weg | Wer | Wofür geeignet |
|---|---|---|
| Preiseinschätzung | Makler nach Besichtigung | Angebotspreis für den Verkauf |
| Verkehrswertgutachten | Gutachterausschuss oder Sachverständiger | Erbauseinandersetzung, Scheidung, Gericht, Finanzamt |
| Bodenrichtwert | Gutachterausschuss, online in BORIS | Wert des Grundstücksanteils, erste Orientierung |
| Grundstücksmarktbericht | Gutachterausschuss | Durchschnittspreise und Entwicklung in der Region |
Quellen siehe unten.
Gutachten des Gutachterausschusses sind kostenpflichtig. Ein Beispiel: Im Landkreis Zwickau beträgt die Mindestgebühr laut Kostenverzeichnis 1.600 €. Bei einem Verkehrswert von 150.000 € ergeben sich dort 3,0 Promille des Werts zuzüglich 1.700 €, also 2.150 €. Andere Landkreise haben eigene Kostensatzungen.
Wie ermittelt ein Gutachter den Verkehrswert?
Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung gibt es drei Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. Welches passt, hängt von der Art der Immobilie ab.
- Vergleichswertverfahren: Kaufpreise ähnlicher Objekte, typisch für Eigentumswohnungen und Bauland.
- Ertragswertverfahren: erzielbare Mieten, typisch für vermietete Mehrfamilienhäuser.
- Sachwertverfahren: Bodenwert plus Wert der Gebäude, typisch für Ein- und Zweifamilienhäuser. Sachwertfaktoren aus dem Grundstücksmarktbericht passen das Ergebnis an den örtlichen Markt an.
So beschreibt es zum Beispiel der Grundstücksmarktbericht 2026 des Landkreises Sächsische Schweiz-Osterzgebirge. Ein seriöser Makler arbeitet mit denselben Grundlagen, auch wenn seine Einschätzung kein Gutachten ist.
Wo finden Sie Bodenrichtwerte und Marktberichte?
Bodenrichtwerte sind in Sachsen über BORIS Sachsen und in Brandenburg über BORIS Brandenburg kostenlos online einsehbar. Marktberichte geben die Gutachterausschüsse heraus.
Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden in einer Zone, bei bebauten Grundstücken so, als wäre der Boden unbebaut (§ 196 BauGB). Er ist also nicht der Wert Ihres Hauses, sondern nur ein Baustein. In Sachsen werden Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre zum 1. Januar eines geraden Jahres ermittelt. Die Stadt Chemnitz ermittelt sie jährlich. Die Landkreise Meißen und Sächsische Schweiz-Osterzgebirge haben Werte zum 1. Januar 2026 veröffentlicht, ebenso der Gutachterausschuss in Cottbus.
Grundstücksmarktberichte zeigen, wie viele Häuser und Wohnungen verkauft wurden und zu welchen Preisen. Manche sind kostenlos, etwa in Bautzen, Pirna, Plauen und Cottbus, andere kosten eine Gebühr. Welcher Gutachterausschuss für Ihren Ort zuständig ist, steht auf den Standortseiten.
Was Heimatprofi nicht tut
Wir bewerten keine Immobilien und nennen keine Preise. Wenn Sie eine Einschätzung möchten, nennen wir Ihnen über die Anfrage bis zu drei Makler aus Ihrer Region, die Ihre Immobilie besichtigen.
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Häufige Fragen
Ist die Wertermittlung beim Makler kostenlos?
Viele Makler bieten die Preiseinschätzung ohne gesonderte Gebühr an, weil sie auf einen Verkaufsauftrag hoffen. Sie ist dann eine Markteinschätzung, kein Gutachten. Fragen Sie vorab, ob Kosten entstehen, wenn Sie danach keinen Auftrag erteilen.
Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?
Wenn der Wert gegenüber Dritten nachweisbar sein muss: bei Erbauseinandersetzungen, Scheidung, Streit unter Miteigentümern, vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt. Für einen normalen Verkauf ist es meist nicht nötig.
Kann ich den Wert mit dem Bodenrichtwert selbst berechnen?
Nur den Anteil des Grundstücks, und auch das nur überschlägig. Gebäude, Zustand und Besonderheiten Ihres Grundstücks fließen nicht ein. Für eine belastbare Einschätzung braucht es eine Besichtigung.
Sind Verkehrswert und Marktwert dasselbe?
Ja. § 194 BauGB verwendet beide Begriffe für denselben Wert. Er beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag erzielbar wäre.
Gibt Heimatprofi eine Preiseinschätzung ab?
Nein. Heimatprofi ist kein Makler und kein Sachverständiger. Wir stellen nur den Kontakt zu Maklern aus Ihrer Region her, die Ihre Immobilie besichtigen und einschätzen.